Avec plus de 430 000 logements et un parc immobilier marqué par le bâti ancien et l'humidité méditerranéenne, l'état des lieux à Marseille demande une expertise locale pointue. Découvrez les spécificités quartier par quartier.
Marseille est la deuxième ville de France par sa population et son marché locatif, avec plus de 52 % de locataires parmi ses habitants. Ce ratio, nettement supérieur à la moyenne nationale de 40 %, multiplie mécaniquement le nombre d'états des lieux réalisés chaque année dans la cité phocéenne — et les litiges qui en découlent.
La ville présente trois facteurs qui rendent l'état des lieux à Marseille particulièrement sensible :
Cas fréquent à Marseille : un locataire quitte un appartement du quartier Castellane après 4 ans. Le bailleur retient 1 200 € sur le dépôt de garantie pour « peinture à refaire ». Or, après 4 ans dans un logement ancien, la décoloration des murs est de la vétusté, pas une dégradation imputable au locataire. Un état des lieux professionnel avec grille de vétusté aurait évité ce litige.
Un agent d'état des lieux intervenant à Marseille ne peut pas se contenter d'un constat générique. Le procès-verbal doit refléter les réalités du parc immobilier local. Voici les points de vigilance spécifiques au bâti phocéen :
Le sol calcaire de Marseille et la proximité de la mer engendrent des problèmes d'humidité récurrents, surtout en rez-de-chaussée et dans les caves. Cette problématique est commune aux villes côtières méditerranéennes : tout comme à Nice, l'agent professionnel documente systématiquement l'état des murs, joints et revêtements au niveau des plinthes et dans les pièces d'eau. Il distingue la moisissure liée à l'humidité structurelle (non imputable au locataire) de celle causée par un défaut d'aération.
Le centre-ville (1er, 2e, 6e arrondissements) concentre un patrimoine de la fin du XIXe siècle : moulures, parquets massifs, cheminées en marbre, volets bois. Lors d'un état des lieux à Marseille dans ce type de bien, le technicien note précisément l'état de chaque élément d'époque, car leur valeur résiduelle selon la grille de vétusté est souvent nulle — ce qui protège le locataire.
Les grands ensembles des quartiers nord et est (13e, 14e, 15e, 16e) présentent des problématiques différentes : revêtements de sol en dalles (attention aux dalles amiantées), installations électriques parfois non conformes, simple vitrage. Le constat contradictoire doit impérativement mentionner l'état des installations électriques et du système de ventilation, souvent source de désaccords lors de la sortie.
Les programmes récents d'Euroméditerranée (Joliette, Arenc), du Prado ou de la Capelette offrent des équipements modernes : climatisation réversible, volets roulants motorisés, domotique. L'inventaire lors de l'état des lieux doit être exhaustif et inclure les relevés de compteurs Linky et Gazpar, les télécommandes et les badges d'accès au parking ou à la résidence.
Point expert : à Marseille, la présence de termites dans certains quartiers (notamment le Panier, Endoume et les Goudes) est un sujet surveillé. Si un diagnostic termites a été réalisé, l'agent d'état des lieux peut le mentionner en annexe du procès-verbal pour renforcer sa valeur probante.
Le marché locatif marseillais est fragmenté : les prix, la qualité du bâti et les points de vigilance pour un état des lieux varient considérablement d'un arrondissement à l'autre. Voici les six secteurs où l'état des lieux Marseille est le plus demandé.
Cœur historique, bâti haussmannien côté Vieux-Port, rénovation lourde côté Joliette-Euroméditerranée. Surveiller l'état des façades anciennes, l'humidité en rez-de-chaussée et les parties communes parfois vétustes dans les immeubles non réhabilités.
Quartier bourgeois, immeubles de standing avec ascenseur. Points d'attention : parquets anciens, moulures, cheminées ornementales. La grille de vétusté est indispensable pour distinguer l'usure normale des dégradations sur ces éléments d'époque.
Secteur le plus cher de Marseille. Appartements familiaux lumineux avec terrasses. Vérifier l'état des menuiseries extérieures exposées au mistral, les stores et la climatisation. Un constat photographique horodaté est fortement recommandé.
Quartier prisé des étudiants et jeunes actifs (proximité facultés). Rotation locative élevée = états des lieux fréquents. Attention au ternissement des peintures (vétusté normale après 3-4 ans) et à l'usure des revêtements de sol dans les studios.
Secteur le plus accessible. Parc mixte avec des immeubles anciens parfois dégradés. Lors du constat d'entrée, photographier minutieusement l'état des communs, de la cage d'escalier et de l'installation électrique. Le locataire dispose de 10 jours pour compléter l'état des lieux.
Quartier résidentiel en bord de mer, maisons de ville et petits immeubles. Points spécifiques : corrosion saline des menuiseries métalliques, usure accélérée des volets exposés aux embruns. L'expert état des lieux note ces éléments comme vétusté climatique, non imputable au locataire.
Marseille est classée en zone A par le ministère de la Transition écologique, ce qui signifie que la demande de logements y excède largement l'offre. Cette classification a des conséquences directes sur les états des lieux à Marseille :
| Règle | Zone A (Marseille) | Zone non tendue |
|---|---|---|
| Préavis du locataire | 1 mois (au lieu de 3) | 3 mois |
| Restitution dépôt (EDL conforme) | 1 mois après la remise des clés | 1 mois |
| Restitution dépôt (différences constatées) | 2 mois maximum | 2 mois |
| Plafonnement du loyer | Encadrement à la relocation | Loyer libre |
| Taxe sur logements vacants | Applicable | Non applicable |
Conséquence pratique : le préavis réduit à 1 mois à Marseille accélère le turnover locatif. Le bailleur dispose de peu de temps pour organiser l'état des lieux de sortie, la remise en état éventuelle et l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire. Faire appel à un professionnel d'état des lieux permet de gérer cette transition rapidement et sans erreur.
Que vous soyez bailleur ou locataire, voici les étapes d'un état des lieux réalisé par un agent qualifié à Marseille, conforme au décret n°2016-382 et à la loi ALUR :
L'agent coordonne un créneau en présence du bailleur (ou mandataire) et du locataire. À Marseille, les déplacements entre le Vieux-Port et les quartiers nord prennent du temps : anticiper est essentiel.
Le technicien d'état des lieux parcourt chaque pièce (séjour, chambres, cuisine, salle d'eau, WC, entrée, cave, parking) et note l'état de chaque élément : revêtements, menuiseries, plomberie, électricité, équipements.
Chaque constat est accompagné de photographies haute définition horodatées, pièce par pièce. Ces clichés ont une valeur probante déterminante en cas de litige sur le dépôt de garantie.
Index des compteurs d'eau, d'électricité (Linky) et de gaz (Gazpar) relevés et reportés sur le procès-verbal. Inventaire des clés, badges, télécommandes et digicodes.
Le document contradictoire est rédigé sur tablette numérique avec les mentions obligatoires du décret 2016 : type d'état des lieux, date, localisation, identité des parties, description détaillée.
Le constat est signé électroniquement par les deux parties et envoyé immédiatement par email. Chaque partie reçoit un exemplaire identique, conformément à la loi ALUR.
Au-delà du constat standard, un agent expérimenté vérifie systématiquement ces points propres au marché marseillais :
Le coût d'un état des lieux à Marseille dépend de la surface du logement, du type de constat (entrée, sortie ou comparé) et du professionnel choisi. La loi ALUR plafonne la part facturée au locataire pour l'état des lieux d'entrée à 3 € par m² de surface habitable.
| Type de logement | État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie | Entrée + sortie |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 (< 30 m²) | 90 – 120 € | 90 – 120 € | 150 – 200 € |
| T2 (30 – 50 m²) | 120 – 160 € | 120 – 160 € | 200 – 280 € |
| T3 (50 – 75 m²) | 150 – 200 € | 150 – 200 € | 260 – 350 € |
| T4+ (> 75 m²) | 180 – 280 € | 180 – 280 € | 320 – 480 € |
| Maison / villa | À partir de 250 € | À partir de 250 € | Sur devis |
Rappel légal : l'état des lieux de sortie est toujours à la charge intégrale du propriétaire-bailleur, quel que soit le professionnel mandaté. Le locataire ne peut jamais se voir facturer l'état des lieux de sortie. Pour l'état des lieux d'entrée, la part du locataire est plafonnée et ne peut excéder celle du bailleur.
En cas de refus de l'une des parties de participer à l'état des lieux, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Les tarifs sont réglementés et généralement plus élevés (250 à 600 € selon la surface), mais le constat a une force probante supérieure devant les tribunaux. Dans la majorité des cas, un agent d'état des lieux professionnel offre un rapport qualité-prix optimal pour un constat contradictoire et conforme.
Le parc immobilier marseillais est particulièrement hétérogène : bâti ancien, problèmes d'humidité structurelle, immeubles des années 60. Un agent professionnel maîtrise les spécificités locales, utilise une grille de vétusté calibrée et produit un procès-verbal horodaté avec photos HD. Ce document a une valeur juridique identique à un constat amiable, mais sa précision le rend bien plus difficile à contester devant un tribunal ou la commission de conciliation des Bouches-du-Rhône.
Les tarifs varient de 90 € pour un studio à plus de 280 € pour un T4 ou une maison. L'état des lieux d'entrée est partagé entre bailleur et locataire (la part du locataire est plafonnée à 3 €/m²). L'état des lieux de sortie est intégralement à la charge du propriétaire.
Les quartiers avec un bâti ancien et un fort turnover locatif concentrent le plus de litiges : le centre-ville (1er-2e arr.), Saint-Charles et La Blancarde (4e-5e), ainsi que les quartiers nord (13e-16e). Les désaccords portent le plus souvent sur la distinction entre vétusté et dégradation, les problèmes d'humidité et les retenues sur le dépôt de garantie.
La loi ALUR ne rend pas l'état des lieux formellement obligatoire, mais le recommande vivement. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (présomption de l'article 1731 du Code civil). En l'absence d'état des lieux de sortie, le bailleur ne peut justifier aucune retenue sur le dépôt de garantie. À Marseille, où le taux de litige est élevé, ne pas réaliser d'état des lieux est un risque majeur pour les deux parties.
Marseille étant classée en zone tendue A, le préavis est réduit à 1 mois pour les locations vides (au lieu de 3 mois en zone non tendue). Pour les locations meublées, le préavis est toujours d'1 mois, quelle que soit la zone. Ce délai court oblige à planifier l'état des lieux de sortie dès la réception du congé.